Прогрессивная замена ипотеки


Прогрессивная замена ипотеки: от съемщика до владельца жилья Рынок недвижимости Украины встряхнула новость: жилье можно будет взять в лизинг. Как прогнозируют специалисты, такой вариант может обойтись даже дешевле, чем годами оплачивать съемную квартиру. Нововведение обнадеживает семьи, которые давно выросли из

Eng
Ua

Ru

Прогрессивная замена ипотеки


19 сентября 2017

Прогрессивная замена ипотеки: от съемщика до владельца жилья

Рынок недвижимости Украины встряхнула новость: жилье можно будет взять в лизинг. Как прогнозируют специалисты, такой вариант может обойтись даже дешевле, чем годами оплачивать съемную квартиру. Нововведение обнадеживает семьи, которые давно выросли из своих квадратных метров, а выложить всю сумму сразу при покупке жилья не могут. По официальным данным, жилье арендуют больше 400 тысяч семей. Но реальные цифры могут быть еще выше. Много в нашей стране и тех, кто годами стоит на квартирной очереди и уже готов купить жилье. Кабмин разрешил Государственному Ипотечному Учреждению (ГИУ) сдавать гражданам Украины квартиры в аренду с правом выкупа в конце установленного срока. Планируется, что это будет 20 лет. Поможет ли лизинг решить наболевший для многих «квартирный вопрос»?

На вопросы ubr.ua отвечает адвокат ЮКК «Де-Юре» Андрей Павлишин.

 

— Кто может рассчитывать на такой кредит? Уточните условия его получения: уровень дохода семьи, жилье на вторичном рынке или только новое, размер ежемесячного взноса?

 

— К сожалению, ГИУ еще не опубликовало условия финансового лизинга жилья. Не опубликовано и постановление Кабинета Министров Украины №616, которым изменен устав ГИУ и предоставлены права на заключения договоров финансового лизинга. Но, исходя из распространенной ГИУ информации, условия таких договоров были подготовлены и предоставлены Кабинету Министров Украины. Мы считаем, что они в определенной мере будут соответствовать условиям ипотечного кредитования от ГИУ. Однако потенциальному «покупателю» стоит учесть один очень важный аспект: по договору финансового лизинга право собственности на предмет лизинга не переходит к лизингополучателю, собственником предмета лизинга остается ГИУ. Пока не выплатите всю сумму, не станете собственником жилья.

 

Расскажите о процессе заключения договора. Сначала приносишь документы, потом тебя проверяют, и что именно, дальше выбор жилья, потом решение? Основные требования к заемщику?

 

— Условий проверки лизингополучателя еще нет. Если они будут идентичны условиям ипотечного кредитования от ГИУ, с учетом того, что при лизинге ГИУ возьмет на себя функцию банка, то ГИУ будет:

  1. Идентифицировать заемщика и проверять его благонадежность.
  2. Изучать кредитную историю заемщика.
  3. Устанавливать доход заемщика и рассчитывать его достаточность для оплаты лизинговых платежей.

Главные предположительные требования к заемщику: соотношение ежемесячных расходов заемщика и членов его семьи на уплату лизинговых платежей к общему ежемесячному доходу не должно превышать 45%; стабильный и постоянный доход. Заемщик должен будет застраховать предмет лизинга.

Положительным моментом станет возможность не привлекать поручителей, поскольку договор финансового лизинга не предусматривает поручительства. При нарушении порядка и сроков оплаты лизинговых платежей «заемщика» просто выселят из квартиры, расторгнув договор лизинга.

Заемщик имеет право самостоятельно выбрать предмет лизинга, в нашем случае квартиру. ГИУ сможет ее купить в свою собственность и передать в лизинг заемщику. Таким образом, отпадают схемы строительства жилья втридорога исключительно для ГИУ. Но ГИУ не лишено права инвестировать в объекты незавершенного строительства или быть заказчиком строительства.

 

— Сложно ли будет взять квартиру в лизинг? Какие реальные трудности могут возникнуть у желающих? Много ли может быть отказов?

 

— Мы ожидаем, что при наличии воли руководства ГИУ и соответствующего государственного финансирования, или при предоставлении ГИУ государственных гарантий, процесс получения квартир в лизинг будет простым и прозрачным. Предоставление государством или его органами жилья в лизинг своим гражданам – европейская и довольно прогрессивная практика. Чего не скажешь об ипотеке. Частичное погашение ГИУ процентов по ипотечным договорам с банками, по нашему глубокому убеждению, бессмысленная трата денег и их отмывание в карман подконтрольных чиновникам банков. Если ГИУ сможет привлечь дешевые инвестиции от независимых финансовых учреждений, и действительно будет покупать на рынке квартиры для заемщиков – то нас ждет революция на рынке жилищного кредитования.

 

— Кому это может быть выгодно? Назовите преимущества лизинга в сравнении с ипотекой? Как защитит себя собственник жилья?

 

— В первую очередь финансовый лизинг выгоден ГИУ и государству. Поскольку предмет лизинга (квартира) не переходит в собственность к заемщику, то такого заемщика не нужно будет годами выселять из квартиры, отбиваться от исков о признании договора ипотеки недействительным, обжаловать незаконные перепродажи предмета ипотеки, продавать квартиру с публичных торгов и т.д. No money no honey. Нет денег на оплату лизинговых платежей – собирай вещи и уступи место тем, у кого такие средства есть. Возможно, ГИУ даже вернет часть платежей, оплаченных заемщиком для погашения стоимости предмета лизинга.

Вывод такой: если вы готовы стать заемщиком, взвесьте свои финансовые возможности. Даже если ваше финансовое положение изменилось, не страшно – вы фактически арендовали жилье и выселились. Ведь 20 лет – большой срок. Ваши планы на жизнь могут измениться, как и город и даже страна проживания. Да, лизинг не всегда удобен заемщику, но удобен для ГИУ. В любом случае это более прогрессивная практика, чем ипотека.