Інвестиції в будівництво. Приховані ризики


У зв’язку із рядом ризиків та складнощів, що виникають під-час інвестування в банківські інструменти або у бізнес проекти в нашій країні, велика частина населення обирають,   інвестування своїх накопичень в нерухомість. Найбільш вигідним є інвестування в об’єкти, що будуються. Проте, на

Eng
Ua

Ru

Інвестиції в будівництво. Приховані ризики


20 сентября 2019 Загрузить PDF

У зв’язку із рядом ризиків та складнощів, що виникають під-час інвестування в банківські інструменти або у бізнес проекти в нашій країні, велика частина населення обирають,   інвестування своїх накопичень в нерухомість. Найбільш вигідним є інвестування в об’єкти, що будуються. Проте, на відміну від придбання нерухомості на вторинному ринку, інвестування в об’єкти які перебувають на стадії будівництва несе ряд додаткових ризиків, які слід розглянути.

 

Продаж майбутніх об’єктів будівництва здійснюється забудовниками як після отримання всіх дозвільних документів, так і до їх отримання, а іноді і до отримання відповідних прав на земельну ділянку. На таких ранніх стадіях ризики найвищі. Добросовісні забудовники, до отримання дозвільної документації намагаються не починати продажі оскільки можуть виникнути непередбачені ускладнення у взаємовідносинах і державною архітектурно-будівельною інспекцією або органами місцевого самоврядування, а відверті шахраї, які навіть не мають наміру здійснювати будівництво, як раз на самих ранніх стадіях і збирають кошти, оскільки ще не встигли витратитись на погодження та підготовку проекту, а потім зникають із грошима.  В той же час, ціна об’єкта будівництва нижче на самих ранніх стадіях будівництва. Як же знайти золоту середину, коли краще почати інвестувати, при цьому, щоб ризики не будо занадто невиправданими. На мою думку інвестування в будь-якому випадку має розпочинатись на раніше, ніж забудовник отримає дозвіл на будівництво. Наявність дозволу свідчить про отримання містобудівних умов та обмежень, наявності прав на користування земельною ділянкою, підготовку проектної документації та отримання експертного висновку щодо вказаної проектної документації. Наявність дозволу на будівництво не знімає всіх потенційних ризиків до завершення будівництва, але суттєво їх знижує.

У разі наявності дозволу на будівництво, наступним слід розглянути схему інвестування та суб’єкта який приймає такі інвестиції ( продає об’єкт будівництва або його частину).

Особа яка є замовником будівництва і яка має у своєму користуванні земельну ділянку, далеко не завжди здійснює продаж майбутніх об’єктів нерухомості. Для прикладу може бути наступна ситуація: певна особа є орендатором або власником земельної ділянки, а також замовником будівництва ( надалі — Замовник будівництва), а інша особа ( далі – Забудовник) на підставі договору про спільну діяльність із Замовником будівництва або іншого договору, з урахуванням делегованих від Замовника повноважень, залучає інвестиції від покупців та фінансує будівництво. В такому випадку, у разі розірвання договірних відносин між Замовником будівництва та Забудовником, покупець залишається сам на сам із суб’єктом який прийняв від нього грошові кошти на будівництво, але не має ні прав на землю, ні проектної та дозвільної документації, ні іншого відношення до будівництва за винятком раніше інвестованих в будівництво коштів. Скільки саме було інвестовано та на яких умовах, також невідомо. Отже, у разі купівлі майнових прав у такого суб’єкта або внесення пайового внеску з метою в майбутньому отримати об’єкт нерухомості, слід, як мінімум, отримати засвідчену Замовником і Забудовником копію договору на підставі якого між ними врегульовані взаємовідносини.  Крім того, слід отримати підтвердження розподілу між Замовником і Забудовником площ квартир та/або нежитлових приміщень у майбутньому будинку, право на відчуження яких має Забудовник. А ще краще, щоб за договором між Забудовником та покупцем ( інвестором) у якості третьої сторони виступив Замовник, чим визнав наявність у покупця прав на відповідний об’єкт нерухомості, та у разі невиконання Забудовником взятих на себе зобов’язань, Замовник гарантував би дотримання прав покупця.

Ряд ризиків визначені в самому договорів на інвестування не залежно від того, яким способом воно здійснюється ( чи через внесення пайових внесків до кооперативу, чи через купівлю майнових прав, як із використанням форвардних контрактів так і без них). Якщо на попередніх етапах досвідчений інвестор міг спробувати самостійно оцінити ризики, то на етапі вивчення договірної документації та оцінки ризиків слід залучати фахівців, тобто юристів. В будь-якому випадку забудовник буде більш захищений у відносинах із інвестором, оскільки заздалегідь розробляє вигідну для себе редакцію договірної документації. Проте, деякі забудовники суттєво зловживають своїми правами та користуються недосвідченістю інвесторів. Так, зокрема, забудовник може зазначити допустимі для інвестора строки будівництва, при цьому одночасно зазначити ряд підстав за якими вказані строки можуть бути продовжені без наслідків для забудовника, і будівництво в такому випадку може завершитись набагато пізніше від запланованого.

Важливо також чітко виписати наслідки коли площа об’єкта за результатами будівництва буде більше або менше від його площі визначеної у договорі. Варіантів зловживань із площами об’єктів може бути декілька. Забудовник може вказати, що у разі якщо за результатами обмірів квартири після прийняття будинку до експлуатації, площа квартири буде більше або менше, ніж визначено в договорі, то до певного моменту, наприклад якщо зміни площі будуть рівні або менше 3-5% від площі зазначеної в договорі, то сторони не здійснюють одна одній доплати, а якщо зміна фактичної площі буде відрізнятись на більший відсоток, то доплачує саме та сторона на користь якої виявились такі зміни. Іноді дійсно деяким покупцям щастить і площа квартири після її обмірів виявляється трохи більшою, ніж заявлена в договорі, а оскільки різниця не перевищу встановлених у договорі відсотків то і доплату здійснювати не треба. Але є недобросовісні забудовники які заздалегідь вже знають, що всі квартири та нежитлові приміщення які вони продають, після завершення будівництва будуть з меншими площами, ніж це визначено в договорі, але при цьому різниця буде в межах визначеної в договорі, а отже покупець не буде претендувати на компенсацію. В межах однієї квартири це небагато, але якщо перерахувати на весь будинок, то 3-5% від всіх проданих площ це значні кошти.

Хтось може обґрунтовано зазначити, що за будь-яких змін треба проводити взаєморозрахунки, в такому разі у забудовника не буде можливості без компенсації покупцю зменшити договірну площу квартири.  Проте і в такому випадку недобросовісні забудовники можуть скористатись ситуацією та умисно занизити площі в договорах, а після завершення будівництва виявиться, що об’єкт на певну кількість квадратних метрів більший від визначеної в договорі площі. Отже від покупця будуть вимагати доплатити за метри які він не планував купляти. При чому доплата може бути встановлена не за цінами встанволеними на дату укладення договору, а на дату здійснення доплати. А у разі відмови покупця від здійснення доплати, на підставі визначених в договорі умов, забудовник в односторонньому порядку припиняє дію договору та повертає покупцю сплачену ним суму грошових коштів (в гривні). А самі зухвалі забудовники ще й нараховують штраф та повертають покупцю грошові кошти за мінусом суми штрафу. Крім того, слід врахувати, що ціна квартири на момент завершення будівництва виросла, а отже забудовник зможе її продати за більшою ціною, ніж була оплачена покупцем на стадії початку будівництва. З урахуванням таких обставин деякі покупці вирішую, що вигідніше доплатити, ніж сперечатись із забудовником.

Також слід звертати увагу на визначення об’єкту будівництва який продається. Зокрема забудовники, які декларують будівництво багатоквартирного житлового будинку насправді можуть будувати, наприклад адміністративну будівлю, а продавати нежитлові приміщення замість квартир, при цьому в договорі буде зазначено, що це апартаменти квартирного типу, смарт квартири, тощо. І вже від ресторатора, під-час вчинення реєстраційних дій, покупець дізнається, що придбаний ним об’єкт є нежитловим приміщенням, а не квартирою.

Для захисту від таких ризиків слід ознайомитись із дозволом на будівництво та встановити який саме об’єкт будується. Найкраще якщо в дозволі прямо вказано на будівництво багатоквартирного житлового будинку. Хоча і в дозволі іноді зазначаються об’єкти щодо яких не завжди можна встановити їх цільове призначення. В такому разі додатково слід встановити цільове призначення земельної ділянки та чи можна на ній будувати багатоквартирний житловий будинок, ознайомитись із містобудівними умовами та обмеженнями (проектну документацію забудовник в будь-якому разі не надасть) та чітко вказати в договорі, що об’єкт, майнові права на який купуються, є квартирою.

Ризики від яких дуже складно застрахуватись є подвійні продажі. Оскільки дані про придбані майнові права або про укладені договори пайової участі у будівництві не вносяться до офіційних реєстрів, то і отримати достовірну інформацію чи не проданий майбутній об’єкт нерухомості ще комусь або захиститись від подальших продажів того самого об’єкту який вже придбав покупець, не має можливості. В такому разі слід звертати увагу на репутацію забудовника.

У разі інвестування в будівництво на ранніх стадіях з метою подальшого продажу на стадії завершення будівництва та розраховуючи на заробіток за рахунок збільшення вартості об’єкту будівництва слід звернути увагу ще на деякі ризики. Так, зокрема, якщо інвестор купує квартиру із гарним видом на парк, річку, море, тощо, що вже передбачає збільшену вартість об’єкту, слід перевірити в містобудівному кадастрі або отримати інформацію із інших джерел щодо запланованої забудови сусідніх земельних ділянок, яка може призвести до того, що вид із вікна придбаного об’єкта через деякий час буде закритий новобудовою і вкладені інвестиції не виправдаються.

Так само, після завершення будівництва, іноді виявляється, що забудовник реалізував ряд об’єктів які відносяться до допоміжних приміщень, місць загального користування, чи приміщень в яких розташовані комунікації. Це такі об’єкти як горища, підвали, топочні, котельні, насосні, коридори, тощо. В такому випадку часто можуть виникати конфлікти під-час обслуговування будинку, що іноді призводить до припинення надання послуг з опалення, електроенергії, води. Отже, якщо виявиться така ситуація, а судитися із відповідними особами немає можливості чи бажання, то рекомендую одразу продати об’єкт нерухомості, а грошові кошти інвестувати в більш ліквідний.

Вказаний вище перелік ризиків при інвестування в нерухомість не є вичерпним. В частині випадків покупець звісно зможе відновити свої права через суд, але це може зайняти певний час та викликати суттєві додаткові витрати. У зв’язку із цим, ризики слід заздалегідь передбачити та максимально знизити ще на стадії інвестування.

 

Керівник практики будівництва та нерухомості ЮКК «Де-Юре», адвокат Іван Топор