[:ru]ZEMelАктуальность проблематики, связанная с отчуждением земельных участков настолько велика, что классифицирование этой проблемы можно отдельно вывести в научное исследование.
В рамках одной статьи все проблемы не раскрыть и не рассмотреть. Именно по этой причине мы рассмотрим самые часто встречающиеся проблемы и сможем показать некоторые пути их решения. Отметим, что вначале 2016 года в эту сферу кардинальных изменений не вносилось.
Как и уже было выше сказано, мы рассматриваем наиболее проблемные вопросы. Мы можем разделить такие вопросы по форме собственности на:
проблемные вопросы, отчуждения государственных и коммунальных земель;
проблемы вопросы, отчуждения земельных участков частной собственности.
Помимо этих вопросов, актуально было бы отдельно рассмотреть проблемные вопросы, касающиеся обретения и перехода прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся под действием «моратория» на их отчуждение и изменение целевого назначения, и другие земельные участки.
Земельный аукцион – является общим правилом, при процедуре отчуждения земельного участка государственной либо коммунальной собственности. Именно такие аукционы почти не проводятся. Даже не учитывая то, что законодательное регулирование этого вопроса достаточно велико, в Одессе, да и в некоторых других населенных пунктах такие аукционы не проводятся абсолютно.
Объясняется это следующими причинами. Первая причина – это ст. 134 Земельного кодекса (далее ЗК), в содержании которой четко было установлена обязательность аукционной продажи земель. В ней же перечислены определенные исключительные ситуации. Сама статья уже оставила право на существование получения участков без проведения аукционов.
Огромную популярность приобретают некоторые из них.
Аукционы не проводятся на получение земельного участка в порядке безоплатной приватизации, как гражданами, так и юридическими лицами. Де-юре нет весомых проблем для безоплатной раздачи в собственность жилищно-строительным кооперативам все свободные участки, которые пригодны для строительства многоэтажных домой в городе. Существуют и схемы попроще, к примеру, вывод целого массива земли под личное крестьянское хозяйство (далее ЛКХ) или под другой вид использования людьми, которые наиболее приближены к власти, то есть «своим» людям.
Реалии сегодняшнего дня жестоки и для быстрого получения земельного участка «используют» участников АТО. Существует Закон «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты» и распоряжение Кабинета Министров от 19.08.2015 № 898-р «Вопросы обеспечения участников антитеррористической операции и семей погибших участников антитеррористической операции земельными участками».
Существуют и другие рабочие схемы, и они уже протестированы на крупных проектах Киевской области. Одной из таких схем есть передача земельного участка в аренду или постоянное использование юридическому лицу публичного права, к примеру, коммунальному предприятию, а после привлечение юридического лица частного права.
Если это будет государственное предприятие, такая схема не будет рабочей. Хотя в случае с коммунальным предприятием, учреждением или организаций не будет никаких ограничений.
Возникают абсурдные ситуации по ст. 134 ЗК, в отношении продаж земельных участков и прав на них на аукционах. К примеру, в Одессе существуют полностью заселенные 16-этажные дома, постройка которых была завершена еще 10 лет назад. Существовали субъективные причины, по которым дом не был вовремя введен в эксплуатацию. На сегодняшний день, городской совет принял решение о передаче жилищно-строительного кооперативу в аренду земельного участка для эксплуатации дома, никто так и не собирается подписать договор арены, и ссылаются они на то, что по ст.134 ЗК проведение аукциона – обязательное условие. Такие ситуации не шутка, а вполне реально явление.
Все эти ситуации «кричат» о том, что модель поведения, которая заложена в содержании ст.134 ЗК, не есть актуальной и действующей. Сама статья же нуждается во внесении правок. По-моему лучше уже вовсе без проведения аукционов, нежели с такой правовой регуляцией, когда с одного взгляда, содержание статьи урезает передачу земельного участка небольшому застройщику и инвестору, а с другого – злоупотребление пробелами для передачи больших объёмов земли «своим» людям.
При процедуре по отчуждению земельного участка частной собственности, на который нет распространения действия «земельного моратория», содержится значительно меньшее количество проблем. На сегодняшний день по земельному и регистрационному законодательствах, сделку в отношении отчуждения земельного участка может осуществлять нотариусы, которые также имею право регистрировать право собственности за лицом, которое приобретает. Договор купли-продажи должен содержать все существенные условия, которые необходимы для заключения подобного договора.
Немного сложнее процедура по отчуждению здания или сооружения, которые размещены на территориях специально не сформированных в качестве отдельных земельных участков, которые так же не имеющие кадастрового номера либо не зарегистрированы в установленном законе порядке. В таких случаях, как правило, начинается оформление соответствующей документации по землеустройству, и вот уже на основании такой документации земельный участок можно регистрировать с присвоением кадастрового номера (ст.79-1 ЗК). Такой участок будет сформирован и внесен в Государственный земельный кадастр органами Госгекадастра (кадастровые регистраторы), и уже после этого будет возможно процедура по отчуждению здания или сооружения. Нотариусы так же могут заверять сделки в отношении отчуждения здания или сооружения долями. К примеру, продаётся ½ права собственности на здание или сооружение, а чуть позже еще ½ этому же приобретателю на право собственности.
Немного интересней будет следующая ситуация, при которой отчуждение земельного участка, в отношении которого действует «мораторий». Тут речь пойдет о запрете, который установлен в п. 14,15 Переходных положений Земельного кодекса.
Законная сила Закона Украины «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» еще не действует, но не раньше 1 января 2017 года, наложен запрет внесение права на часть земельного участка в уставные капиталы хозяйственных общества, а также:
— процедура купли-продажи на земельный участок сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, исключение является изъятие таких земель для общественных нужд;
— процедура купли-продажи или другие способы по процедуре отчуждения земельного участка либо процедура по изменению целевого назначения такого участка, который находится в собственности физических или юридических лиц для осуществления товарно сельскохозяйственного производства; также земельных участков, которые выделены в натуре владельцу земельной доли под осуществление личного сельского хозяйства, а к тому же земельные доли, за исключением передачи таких земель по наследству, процедуры обмена земельных участков и изъятия земельного участка для общественных нужд, и кроме смены целевого назначения земельного участка с целью предоставления таких участков инвесторам – участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности по такому соглашению. Важным является то, что под действием «моратория» могут пребывать только те земельные участки, которые есть в перечне Земельного кодекса, а любые земли сельскохозяйственного назначения. Де-юре под мораторием являются так называемые «товарка» и «паевое личное крестьянское хозяйство»
Как обойти такие запреты? Существует несколько действенных способов. Органами Госгеокадастра передается безоплатно в собственность граждан земельный участок сельскохозяйственного назначения, что де-юре не подпал ни под «мораторий», ни под статью 134 ЗК. Такие участки выдаются большими массивами, позже они передаются на праве аренды или эмфитевзиса настоящему заказчику такой операции. Такие операции не могут не обращать на себя внимание, именно по этой причине Премьер-министр, Глава Госгеокадастра и другие высокопоставленные лица говорят о конкурентной продаже сельскохозяйственных земельных участков. Что, правда, без соответствующих изменений в законодательстве – это практически не возможно.
Законным механизмом по смене владельца земель, находящихся под «мораторием» частной собственности, есть обмен на другой участок и передача такого участка в собственность после выкупа у предыдущего владельца для общественных нужд. Хотя обе эти операции имеют недостатки.
В отношении обмена участками, то суды видят в этом лишь бартер, так называемый «пай на пай» внутри сельскохозяйственного массива. Такая формулировка значительно сужает сферу применения правоотношений мены земельных участков. Верховный суд подтверждает эту позицию не одноразово, в постановлении от 11.02.2015 г. по делу № 6-5цс15.
Что касается передачи участка в собственность после выкупа в законном порядке, то это на сегодня реально действующий механизм. Как правило, такой механизм используют при изменении целевого назначения участка или участков большой площади. Вся загвоздка в том, что иным способом поменять целевое назначение участков для товарного сельскохозяйственного производства и «паевого личного крестьянского хозяйства» нельзя. Так же все участники подобного процесса зависят от органов исполнительной власти, либо органов местного самоуправления, которые оформляют такие процедуры согласно Закону «Об отчуждении земельных участков, других размещенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности, для общественных потребностей либо по мотивам общественной необходимости». Помимо этого, такая процедура будет запутанной и продолжительной, а бедующая цель использования земли должна отвечать определении общественных нужд (ст.9 ЗУ)
ВЫВОД:
Учитываю все вышеуказанные обстоятельства, надо сделать вывод о том, что земельный мораторий нужно снять. Так как мораторий нужен в интересах крупного бизнеса, жать его отмену можно долго. Идет финансирование политиков крупными агрохолдингами, а эти политики и назначают должностные лица, которые ответственны за решение таких вопросов.
Впрочем, это не весь список проблем отчуждения земельных участков.[:]