Дело пахнет квартирной «подставой». Как распознать и не купиться?

Вы нашли отличную квартиру, договорились с владельцем и уже готовитесь заплатить всю сумму после внесения аванса. Типичная ситуация. И тут «случайно» всплывает, что жилье вашей мечты в залоге, на него наложен арест суда. А вы чуть не отдали за него ваши сбережения, плюс влезли в долги.

Есть ли противоядие подобному мошенничеству? Как вовремя вычислить, что дело пахнет керосином? По просьбе сайта ubr.ua самые популярные схемы махинаций вокруг квартирного вопроса раскрывает младший партнер, адвокат ЮКК «ДЕ-ЮРЕ» Андрей Павлишин.

Схем обмана и откровенных «кидков» при продаже недвижимости бесчисленное множество. Мошенники весьма охотно работают с недвижимостью в связи с ее высокой стоимостью и, как следствие, высокой доходностью сделок с «подставой».

Доверенность с поддельной подписью

Мошенники подделывают доверенность от собственника на распоряжение недвижимым имуществом при содействии нечистых на руку нотариусов. Бланк доверенности подлинный и она действительная в реестре, а вот подпись доверителя – не настоящая. По такой поддельной доверенности восстанавливаются правоустанавливающие документы, заказываются справки и оценка имущества. У обычного покупателя и даже нотариуса, удостоверяющего последующую сделку купли-продажи, не возникает ни малейшего подозрения в законности сделки. Но потом собственник приезжает из длительной командировки, или из другого города и… обнаруживает: его имущество продано. Дальше возбуждает уголовное дело и судебные разбирательства.

Критерий опасности: доверенность, дубликаты правоустанавливающих документов, стоимость объекта ниже рыночной.

«Чистая» квартира

Следующая по частоте использования схема – продажа залоговых квартир в новостройках и недостроях/долгостроях. В 2006-2008 годах, на пике потребительского кредитования, банки брали в залог имущественные права на квартиры. Ипотека и запреты на любые действия с недвижимостью в большинстве случаев регистрировались не по адресу объекта, а по месту регистрации заемщика. После сдачи дома в эксплуатацию при содействии застройщика, первичный договор инвестирования квартиры подделывался и подменялся другим. В новом документе покупатель становился «чистым», не обремененным банковской ипотекой. В дальнейшем такая «чистая» квартира продается несведущим покупателям. Новосёлы по истечению какого-то времени сталкиваются с претензиями банка и на этом счастье заканчивается. Та же схема работает даже тогда, когда ипотека «привязана» к адресу квартиры и, особенно в случае с долгостроями, когда адрес при сдаче дома в эксплуатацию меняется. В госреестре по новому адресу квартира уже не «заипотечена».

Критерий опасности: долгострой, «свежеиспеченный» договор инвестирования, договор уступки права требования, отсутствие квитанций об оплате имущественных прав, стоимость объекта ниже рыночной.

«Потерянная» ипотека

Довольно часто продают проблемную недвижимость, которая по поддельным или сомнительным решениям суда «очистилась» в государственном реестре от каких-либо обременений. Возьмем, к примеру, тот же случай с ипотекой. Ипотека, зарегистрированная в госреестре ипотек до 2013 года, навсегда остается в новом госреестре прав на недвижимое имущество и их обременений, даже когда ее прекратили. Это такой «хвост» жилья. Скажем, покупатель видит, что в реестре была ипотека 2008 года, есть запись о ее переносе в новый реестр, а в новом реестре такая запись отсутствует. Тогда стоит спросить себя: на каком же основании эту ипотеку перенесли и сняли с учёта? Бывают адекватные основания: добровольное погашение части долга, полная выплата кредита, ликвидация банка и выкуп заемщиком или родственником кредита и т.д. А бывают и сомнительные заочные решения суда, поддельные письма банка о прекращении ипотеки, принудительная продажа имущества с электронных торгов (кстати, не самый плохой вариант, но стоит насторожиться). Всегда нужно запрашивать основания для прекращения ипотек, арестов, других обременений, если они были наложены на имущество. Очень часто бывает так: вчера сняли ипотеку по заочному решению суда, сегодня продали жилье – завтра пришел кредитор. Лучше 10 раз всё перепроверить.

Критерий опасности: видно старые обременения, очень срочная продажа после прекращения обременений, предыдущая сделка купли-продажи была недавно (перепродажа имущества).

«Сброс» в срочном порядке

Также часто продают недвижимость перед разводом, установлением факта совместного проживания или привлечением к уголовной ответственности. В таких случаях нужно «сбросить» недвижимость, чтобы не досталась супругу или государству. Скажем, жили супруги долго и счастливо, но без регистрации брака, потом совместная жизнь не задалась, кто-то кого-то обидел и нужно делить все нажитое непосильным трудом. И вот, адвокаты супруги уже подают иск об установлении факта совместного проживания и разделе совместного имущества. Супруг — титульный собственник недвижимости, который и решает ее быстренько продать, пока суд не наложил арест до решения дела по существу. Ни покупатель, ни даже нотариус на сделке не поймут, что есть сожитель и он посягает или даже законно претендует на половину объекта. А вот реестр судебных дел (https://court.gov.ua/fair) подскажет, что вчера против продавца недвижимости был подан иск.

Критерий опасности: продажа недвижимости без согласия супруга, спешка при продаже, заниженная цена.

Подсказки покупателям недвижимости:

Еще с 2014 года в Украине для публичного доступа открыто большинство государственных реестров. Можно проверить собственника недвижимости (https://kap.minjust.gov.ua), наличие судебных дел по продавцу (https://court.gov.ua/fair), наличие исполнительных производств по продавцу (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors) или судебных решений по адресу недвижимости/номеру кредитного договора/других данным запроса (http://reyestr.court.gov.ua). Не ленитесь проверять все эти реестры перед покупкой недвижимости.

Еще лучше – обращайтесь к юристам за письменным анализом объекта недвижимости (duediligence). Это существенно уменьшит риск стать жертвой мошенников или купить проблемный объект. Но даже полная проверка специалистов, к сожалению, со 100% гарантией не исключит все риски, поскольку мафия не спит, постоянно придумывая все новые схемы обмена честных сограждан.

 

Младший партнер ЮКК «Де-Юре», адвокат Андрей Павлишин.