lizing

Прогрессивная замена ипотеки

Прогрессивная замена ипотеки: от съемщика до владельца жилья

Рынок недвижимости Украины встряхнула новость: жилье можно будет взять в лизинг. Как прогнозируют специалисты, такой вариант может обойтись даже дешевле, чем годами оплачивать съемную квартиру. Нововведение обнадеживает семьи, которые давно выросли из своих квадратных метров, а выложить всю сумму сразу при покупке жилья не могут. По официальным данным, жилье арендуют больше 400 тысяч семей. Но реальные цифры могут быть еще выше. Много в нашей стране и тех, кто годами стоит на квартирной очереди и уже готов купить жилье. Кабмин разрешил Государственному Ипотечному Учреждению (ГИУ) сдавать гражданам Украины квартиры в аренду с правом выкупа в конце установленного срока. Планируется, что это будет 20 лет. Поможет ли лизинг решить наболевший для многих «квартирный вопрос»?

На вопросы ubr.ua отвечает адвокат ЮКК «Де-Юре» Андрей Павлишин.

 

— Кто может рассчитывать на такой кредит? Уточните условия его получения: уровень дохода семьи, жилье на вторичном рынке или только новое, размер ежемесячного взноса?

 

— К сожалению, ГИУ еще не опубликовало условия финансового лизинга жилья. Не опубликовано и постановление Кабинета Министров Украины №616, которым изменен устав ГИУ и предоставлены права на заключения договоров финансового лизинга. Но, исходя из распространенной ГИУ информации, условия таких договоров были подготовлены и предоставлены Кабинету Министров Украины. Мы считаем, что они в определенной мере будут соответствовать условиям ипотечного кредитования от ГИУ. Однако потенциальному «покупателю» стоит учесть один очень важный аспект: по договору финансового лизинга право собственности на предмет лизинга не переходит к лизингополучателю, собственником предмета лизинга остается ГИУ. Пока не выплатите всю сумму, не станете собственником жилья.

 

Расскажите о процессе заключения договора. Сначала приносишь документы, потом тебя проверяют, и что именно, дальше выбор жилья, потом решение? Основные требования к заемщику?

 

— Условий проверки лизингополучателя еще нет. Если они будут идентичны условиям ипотечного кредитования от ГИУ, с учетом того, что при лизинге ГИУ возьмет на себя функцию банка, то ГИУ будет:

  1. Идентифицировать заемщика и проверять его благонадежность.
  2. Изучать кредитную историю заемщика.
  3. Устанавливать доход заемщика и рассчитывать его достаточность для оплаты лизинговых платежей.

Главные предположительные требования к заемщику: соотношение ежемесячных расходов заемщика и членов его семьи на уплату лизинговых платежей к общему ежемесячному доходу не должно превышать 45%; стабильный и постоянный доход. Заемщик должен будет застраховать предмет лизинга.

Положительным моментом станет возможность не привлекать поручителей, поскольку договор финансового лизинга не предусматривает поручительства. При нарушении порядка и сроков оплаты лизинговых платежей «заемщика» просто выселят из квартиры, расторгнув договор лизинга.

Заемщик имеет право самостоятельно выбрать предмет лизинга, в нашем случае квартиру. ГИУ сможет ее купить в свою собственность и передать в лизинг заемщику. Таким образом, отпадают схемы строительства жилья втридорога исключительно для ГИУ. Но ГИУ не лишено права инвестировать в объекты незавершенного строительства или быть заказчиком строительства.

 

— Сложно ли будет взять квартиру в лизинг? Какие реальные трудности могут возникнуть у желающих? Много ли может быть отказов?

 

— Мы ожидаем, что при наличии воли руководства ГИУ и соответствующего государственного финансирования, или при предоставлении ГИУ государственных гарантий, процесс получения квартир в лизинг будет простым и прозрачным. Предоставление государством или его органами жилья в лизинг своим гражданам – европейская и довольно прогрессивная практика. Чего не скажешь об ипотеке. Частичное погашение ГИУ процентов по ипотечным договорам с банками, по нашему глубокому убеждению, бессмысленная трата денег и их отмывание в карман подконтрольных чиновникам банков. Если ГИУ сможет привлечь дешевые инвестиции от независимых финансовых учреждений, и действительно будет покупать на рынке квартиры для заемщиков – то нас ждет революция на рынке жилищного кредитования.

 

— Кому это может быть выгодно? Назовите преимущества лизинга в сравнении с ипотекой? Как защитит себя собственник жилья?

 

— В первую очередь финансовый лизинг выгоден ГИУ и государству. Поскольку предмет лизинга (квартира) не переходит в собственность к заемщику, то такого заемщика не нужно будет годами выселять из квартиры, отбиваться от исков о признании договора ипотеки недействительным, обжаловать незаконные перепродажи предмета ипотеки, продавать квартиру с публичных торгов и т.д. No money no honey. Нет денег на оплату лизинговых платежей – собирай вещи и уступи место тем, у кого такие средства есть. Возможно, ГИУ даже вернет часть платежей, оплаченных заемщиком для погашения стоимости предмета лизинга.

Вывод такой: если вы готовы стать заемщиком, взвесьте свои финансовые возможности. Даже если ваше финансовое положение изменилось, не страшно – вы фактически арендовали жилье и выселились. Ведь 20 лет – большой срок. Ваши планы на жизнь могут измениться, как и город и даже страна проживания. Да, лизинг не всегда удобен заемщику, но удобен для ГИУ. В любом случае это более прогрессивная практика, чем ипотека.