Україна стає все більш популярною та привабливою країною для розвитку вітчизняного бізнесу та закордонних інвесторів. Одним із найбільш популярних сегментів бізнесу для вкладання інвестицій залишається будівництво нерухомості. Особливо популярний цей напрямок у великих містах-курортах і центрах туризму. Багатьох іноземців цікавлять можливості інвестування, а також оподаткування даних інвестицій та прибутку, який вони отримають після реалізації будівельних проектів. Тому варто детально зупинитися на цій процедурі та розглянути її поетапно.

Процедура купівлі нерухомого майна для іноземців має деякі відмінності від процедури, встановленої для громадян України. В першу чергу, це стосується фінансових розрахунків між продавцем-резидентом України та покупцем-нерезидентом.

Постановою Правління Національного банку України № 407 від 25.11.2016 р. була знижена сума грошових розрахунків між фізичними особами до 50 000 грн. З аналізу даної норми законодавства випливає висновок: при придбанні нерухомого майна можливий тільки безготівковий розрахунок.

Для нерезидентів діють такі ж обмеження, що і для українців-резидентів. Вони стосуються граничної суми розрахунку, що дорівнює 50 тисяч грн.

По-перше, для придбання нерухомості нерезиденту необхідно відкрити інвестиційний рахунок в банку (оскільки  придбання нерухомості в Україні для громадян інших країн вважається інвестицією).

Грошові кошти на інвестиційний рахунок можуть бути переведені як із-за кордону, так і внесені готівкою. Для внесення грошових коштів готівкою на інвестиційний рахунок нерезиденту необхідно підтвердити законність увезення коштів на територію України. Тобто, вони повинні бути задекларовані на кордоні. До банку необхідно надати декларацію, яка підтверджує законне джерело походження даних коштів.

Важливий факт: деякі українські банки стягують комісію за конвертацію валюти (в межах 1% від суми конвертації). Ряд зарубіжних банків так само стягують комісію за відправлення грошових коштів в Україну.

Після відкриття інвестиційного рахунку відбувається безпосередньо процедура купівлі квартири, шляхом перерахування суми продажу на рахунок продавця.

Варто звернути увагу на те, що для придбання нерухомості на території України нерезиденту необхідно отримати український ідентифікаційний код через Державну фіскальну службу. Отримання коду можливо за допомогою представництва на підставі довіреності, яка має бути посвідчена нотаріально, апостильована або легалізована, в залежності від країни резидентності майбутнього покупця.

Досить важливі також питання оподаткування операцій з придбання нерухомості. Давайте розглянемо процедуру укладання договору купівлі-продажу житлової нерухомості, наприклад, квартири. При первинній купівлі об’єкту нерухомості нерезидентом, якщо продається готовий та введений в експлуатацію об’єкт нерухомості, потенційний покупець повинен сплатити:

  • 1% державного мита нотаріусу;
  • 1% пенсійного збору від суми угоди.

Продавець (якщо ним є фізична особа-резидент України) оплачує:

  • 5% податку на доходи фізичних осіб від суми доходу, отриманого за продаж квартири;
  • 1,5% військового збору.

При подальшому продажі відбувається оплата названих податків і зборів, як і при первинній купівлі-продажу. У разі, якщо це не перший продаж в поточному році — пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ визначено:

Продавець звільняється від сплати 5% податку при одночасному настанні наступних умов: об’єкт знаходиться у власності понад три роки і зазначений продаж — перший у звітному році.

Оподаткування подальшого перепродажу об’єкту нерухомості дещо відрізняється, оскільки дохід від продажу отримує вже нерезидент. Ставки державного мита та зборів до ПФ залишаються тими ж самими, але відбувається зміна ставки податку на доходи фізичних осіб. Відповідно до положень п. 167.1 ст.167 ПКУ вона складає 18%.

Для нерезидентів діє аналогічне правило звільнення від сплати податку на доходи фізичних осіб, як і для резидентів: у разі володіння квартирою більше трьох років, і продаж є першим в поточному році — нерезидент звільняється від сплати 18% податку при продажу.

 

Старший юрист ЮКК «Де-Юре», адвокат Ірина Кравченко.