Реалии – аренда, конкуренты, липовые договора и суды.

Рынок земли в Украине много лет «на замке» моратория на продажу земли. Хотя о перспективах нового законодательства говорится не первый год. Но пока собственники земли и арендаторы вынуждены существовать в таких реалиях, которые провоцируют конфликты, подставы с договорами аренды, жесткую конкуренцию за участки.

С какими сложностями сталкиваются аграрии при аренде земли? Почему многие конфликты доходят до суда? Какие модели хозяйствования предлагают имеющиеся земельные законопроекты?

На вопросы издания https://strana.ua/ отвечает старший юрист, адвокат ЮКК «Де-Юре» Игорь Фомичёв.

— Вопрос аренды земли становится актуальней с каждым годом, так как мораторий на продажу земли то заканчивается, то опять продлевается на краткий срок. Крупные агрофирмы ждут времени, когда можно будет приобрести землю сельскохозяйственного назначения в собственность и не зависеть от сотен арендодателей. Собственники земельных участков рассчитывают на их продажу. Сельское население на сегодняшний день живёт очень бедно. Потому для большинства людей возможность получить несколько десятков тысяч гривен за земельный участок – существенная прибавка к скромному семейному бюджету.

Единственный способ заработать на земле сельскохозяйственного населения для собственника– сдать её в аренду. Основная масса договоров аренды были заключены сроком на 10-15 лет в конце 2000-го года. Срок действия таких договоров закончился. Тогда остро встал вопрос о перезаключении этих документов.

Часть арендодателей не хотят повторно заключать договора аренды земли с предыдущим арендатором. Причина прозрачна: за этот рынок активно борются конкуренты, потому другое агропредприятие предлагает более выгодные условия. При таких раскладах значительные площади земли делятся между несколькими арендаторами, что усложняет её обработку. Зачастую в связи с этими обстоятельствами возникают конфликты, которые в дальнейшем переходят в судебную плоскость.

-Что это за споры, какая у них причина? На какие уловки идут собственники земли ради денег?

— Основная категория дел в судах Украины — это процессы по расторжению договоров аренды земли по причине того, что собственник земли его не подписывал. Иногда такие действия осуществляются с целью расторгнуть договор аренды с предыдущим арендодателем и заключить с новым.

Действующее законодательство предусматривает необходимость государственной регистрации договоров аренды земли. Такая регистрация предупреждает ситуации: один участок — несколько договоров.

Зачастую собственники сельскохозяйственного участка с целью финансовой наживы идут на хитрость и заключают договора аренды с несколькими арендаторами. Кто-то из арендаторов оказывается проворней, и первым проводит государственную регистрацию договора аренды земли. Второй же арендатор сталкивается с тем, что не может зарегистрировать свой договор, так как участок уже обременён другой арендой. В такой ситуации решение вопроса снова переходит в судебную плоскость.

Это только часть проблем, с которыми сталкиваются арендаторы. Приобретение земли сельхозназначения в собственность автоматически снимет ряд вопросов, которые отнимают время, усилия и требуют весомых финансовых затрат аграриев.

Расскажите о законодательных инициативах, касающихся перспектив рынка земель сельхозназначения. Кто может быть покупателем? Какие предусмотрены ограничения?

— На сегодня в Верховной раде зарегистрировано два одноименных законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Первый — законопроект № 5535 от 13.12.2016 внесён группой народных депутатов (Алексей Мушак, Павел Ризаненко и Сергей Хлань). Документ предусматривает поэтапный запуск продажи земли.

Первый этап предусматривает отмену моратория для продажи государственных учреждений, граждане имеют право продавать только государственную и коммунальную землю, а Госгеокадастр – только государственную и только на электронных торгах. Покупателями земли могут быть только граждане Украины, органы местного самоуправления и государство. Устанавливается ограничение площади земли сельхозназначения у одного лица в размере 500 га.

Второй этап предусматривает предоставление права продавать землю физическим лицам-собственникам земли, а через два года такое право возникнет у физических лиц-предпринимателей и юридических лиц.

Законопроектом предусмотрено ограничение на покупку земли нерезидентами Украины более чем на 10 лет. Цель такого ограничения — не допустить иностранных монополистов украинский рынок земли, который еще не сформировался.

Второй законопроект №5535-1от 28.12.2016 р. внесён депутатом Аркадием Корнацким. Проектом предусмотрено «приоритетное право» покупки земли членами семьи собственника, другими родственниками или собственниками соседних земельных участков, а потом уже арендаторами земли. Устанавливается запрет продажи земли сельскохозяйственного назначения иностранцам. Если земля получена в наследство не гражданином Украины – он обязан продать её в течение года.

Не смотря на два названных законопроекта, внесённых на рассмотрение в Парламент, существует мнение, что приниматься будет другой проект закона. Этот документ разрабатывается рабочей группой Министерства аграрной политики и продовольства и ещё не направлялся в Верховную раду.

Проект закона постоянно претерпевает поправки и изменения. При этом есть ряд требований, которые должны быть учтены как ключевые:

— ограничение площади земли сельхозназначения в праве собственности у одного лица в размере 200 га;

— покупателями могут быть только резиденты Украины. Нерезиденты не могут приобретать землю в собственность;

— запрет изменения целевого назначения земли сельхозназначения;

— земли коммунальной и государственной формы собственности будут продаваться на электронных торгах;

— запрет внесения земли сельхозназначения в уставныйфонд предприятия;

— устанавливаются ограничения для арендаторов, которые не смогут иметь в аренде более 35% земли сельхозназначения на территории района.

Земля сельскохозяйственного назначения является богатством украинского народа. Надеемся, государство позаботится о том, чтобы это богатство было выгодно продано и не оказалось в руках иностранных латифундий.

 

Старший юрист ЮКК «Де-Юре», адвокат Игорь Фомичев.