В вашем городе активно рекламируют новый жилой массив, или отдельный дом, построенный с учетом самых передовых технологий. Плюс играют на том, что «осталось всего…квартир. Спешите!» Вы не против покупки жилья, только вот… Слышали не одну страшную историю о том, как мошенники хитрят с покупателями жилья и подставляют их на крупную сумму.

Как выбрать «правильный» дом и не нарваться на проблемы после новоселья? Что нужно знать покупателю перед совершением сделки? Кто поможет выявить проколы? На вопросы издания «Деловая столица» http://www.dsnews.ua/ отвечает юрист ЮКК «Де-юре» Иван Топор.

Какие основные недоработки или нарушения могут допускать застройщики? Как много может быть таких нарушений?

— На разных этапах строительства жилья могут возникать разного рода нарушения. В самом начале могут быть допущены нарушения при получении разрешительных документов на строительство. Допустим, получено разрешение на строительство одного объекта, а фактически строится другой. Также могут быть вопросы с законностью использования земельного участка. У заказчика строительства могут отсутствовать права пользования землей либо целевое назначение земли не позволяет строить на участке многоквартирный дом. В процессе строительства и после его завершения могут быть выявлены нарушения строительных норм и правил, а также проекта. К нарушениям относятся: использование при строительстве материалов ненадлежащего качества, шумо- и теплоизоляция квартир и других помещений не обеспечена надлежащим образом; фактическая планировка помещений не соответствует планировке, предусмотренной в проекте; нарушены технические нормы при подключении к сетям водоснабжения и водоотведения, электроэнергии.

Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, есть ли нарушения в конкретном доме? На какие моменты нужно обращать внимание, общаясь с отделом продаж застройщика? Можно ли разобраться в этом самому или лучше – с юристом?

— На стройку покупателя не допустят, и проверять ход строительства, порядок реализации проектных решений и использование тех или иных строительных материалов ему не дадут. Но покупатель может проверить надлежащее оформление разрешительной документации на строительство и правомерность использования земельного участка. Для начала можно попросить у застройщика документы, которые подтверждают законность использования земельного участка. Это может быть договор аренды, купли-продажи и др. В названных документах должен быть указан кадастровый номер земельного участка и его адрес. После чего, на основании кадастрового номера, покупатель, через публичную кадастровую карту http://map.land.gov.ua/kadastrova-karta может проверить — этот земельный участок описан в предоставленных ему документах или же участок не относится к строительству дома, в котором покупается квартира. Также на этом сайте можно заказать выписку и получить данные о собственнике земельного участка, его целевом назначении и другую информацию.

Если на земельном участке строится многоквартирный дом, целевое назначение такого земельного участка должно быть соответствующим. Кроме документов на землю, можно проверить наличие у застройщика разрешения на строительство. В документе будет указано, кому и для строительства какого именно объекта выдано разрешение. Проверить действительность такого разрешения можно двумя способами. Первый — обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины с письменным запросом. Второй — зайти на сайт инспекции http://www.dabi.gov.ua/ в раздел «Дозвільні документи».

Продавать квартиру (имущественные права на нее, пай в кооперативе и т.д.) может не только заказчик строительства, указанный в разрешительных документах и являющийся законным пользователем земельного участка. Право на такую продажу имеет также лицо, которое переуступает (перепродает) необходимые права на квартиру. Проверить связь продавца с заказчиком строительства, полномочия подписанта, условия договора, на основании которого отчуждается квартира либо права на нее, наличие судебных разбирательств, что могут повлиять на надлежащий ход строительства, может только квалифицированный юрист.

Что может ждать покупателя вскоре, если он не заметил подвоха и приобрел квартиру в проблемном доме?

— Отмечу несколько возможных негативных последствий после получения от застройщика квартиры и регистрации на покупателя права собственности. Например, при покупке апартаментов, а не квартиры, покупатель в итоге получает в собственность нежилое помещение. Следовательно, он не сможет там прописаться, а платить за коммунальные услуги будет по более высокому тарифу, чем собственники жилой недвижимости. При заключении договора на покупку квартиры может быть предусмотрено обязательство заключить договор с конкретной обслуживающей организацией, после ввода дома в эксплуатацию. Соответственно, на баланс такой организации дом передадут с рядом недоработок со стороны застройщика. Затраты на определенный ремонт и работы по благоустройству обслуживающая организация может возложить на собственников квартир, несмотря на то, что такая обязанность лежит на застройщике. Также при подписании акта приемки – передачи квартиры обязательно следует зафиксировать показания счетчиков на воду, электроэнергию и других приборов на дату передачи квартиры. Иначе собственнику квартиры придется самостоятельно погашать задолженность, которая существовала на дату передачи квартиры. Это может быть солидная сумма – такой вот «сюрприз».

Застраховаться на 100% от возможных рисков при покупке жилья в строящемся доме нельзя. Но указанные риски можно и нужно свести к минимуму. Во-первых, следует привлечь квалифицированного специалиста. В первую очередь это юрист. Также, если строительство дома  уже практически завершено, проводятся отделочные работы и есть возможность осмотреть продаваемые квартиры, то желательно привлечь специалиста в строительной сфере.

Что нужно изменить в законодательстве или в процедуре, чтобы сделать покупку жилья более безопасной для украинцев?

— По сути, вопрос не в принятии новых норм, а в соблюдении действующих. Если бы застройщики и контролирующие органы действовали в рамках законодательства, то подавляющее большинство рисков для покупателей исчезли бы. Даже в рамках закона могут возникать ситуации, когда застройщик обанкротится, а строительство еще не окончено.

Для таких ситуаций законодателю необходимо подготовить нормативную базу и уполномочить  специальный государственный орган или орган местного самоуправления. Такой орган будет оформлять на себя права на недострой либо иным образом брать управление строительством в свои руки, организовывать покупателей в кооператив или иное объединение, привлекать новых инвесторов для завершения строительства. В таком случае, пусть частично, но защита прав покупателей будет гарантирована.

 

Юрист ЮКК «Де-Юре» Иван Топор.