1. Предварительные договоры в строительстве. Практические вопросы
Сегодня значительно возрастает спрос на инвестирование в объекты незавершенного строительства. Возрастание такого спроса обусловлено, прежде всего, значительно более низкими ценами на будущие объекты недвижимости по сравнению с домами, квартирами, сооружениями и другими объектами, которые уже введены в эксплуатацию.
Выявляя желание приобрести объект жилой или нежилой недвижимости по более низкой цене, потенциальный покупатель понимает, что количество рисков у него значительно больше, чем при  приобретении уже готового объекта.
Прежде всего следует обратить внимание на начало взаимоотношений с застройщиком, а именно детально проанализировать схему, по которой лицу предлагают приобрести недвижимость.

Одним из наиболее распространенных механизмов является инвестирование строительства жилой недвижимости путем заключения договоров об участии в фонде финансирования строительства (ФФС).
Следует обратить внимание, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности» такие договоры могут заключаться только через соответствующие финансовые учреждения.
В соответствии с требованием указанного Закона такими учреждениями являются фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования.
То есть схема финансирования строительства жилья выглядит следующим образом. Вкладчик (физическое или юридическое лицо) вносит денежные средства на счет ФФС, а ФФС перечисляет их застройщику.


В ходе заключения договоров участия в ФФС за вкладчиком закрепляется ориентировочное количество квадратных метров и указывается стоимость такого объекта инвестирования,пропорциональная количеству метров. После уплаты инвестором всей стоимости выбранного им количества квадратных метров последнему выдается справка (свидетельство), в которой указаны основные параметры будущего объекта жилой недвижимости. В дальнейшем инвестор предоставляет такую справку застройщику для начала процедуры оформления права собственности на жилье. После завершения строительства объекта происходит контрольный замер площади (уточнение) на соответствие площади, указанной в договоре участия в ФФС, после чего составляется акт приема- передачи и регистрируется право собственности.

Следующей схемой, которой пользуются застройщики, является создание жилищно-строительных кооперативов, по которой все потенциальные покупатели жилой недвижимости становятся членами таких кооперативов и осуществляют свои вклады в финансирование строительства в качестве паевого взноса и получают свидетельство члена кооператива и свидетельство о полной уплате паевого взноса. Далее схема оформления права собственности такая же, как и при инвестировании – регистрация права собственности происходит на основании акта приема-передачи.
На сегодняшний день существует также большое количество сомнительных схем приобретения жилья. Так, одной из них является схема приобретения жилья, когда недобросовестные застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.
Основным нарушением в таком случае является заключение договора относительно несуществующего объекта. Также, как правило, их предлагают заключать в простой письменной форме, что прямо нарушает нормы статьи 635 Гражданского кодекса Украины, в которой указано, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной, а в соответствии с положениями ст. 657 ГК Украины договоры купли-продажи недвижимого имущества подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. То есть в данной ситуации не исключено, что со временем предварительный договор купли-продажи будет признан ничтожным в порядке ст. 220 ГК Украины.
В данном случае у потенциального покупателя существует два пути: обратиться в суд с иском о признании договора действительным на основании частичного его исполнения одной из сторон (то есть внесение денежных средств на счет застройщика за будущую квартиру), или обращение в суд с иском с требованием о возврате денежных средств, уплаченных за будущую квартиру.
В обоих случаях важна возможность доказать внесение потенциальным покупателем денежных средств за будущую квартиру, что должно подтверждаться соответствующими платежными документами (кассовым ордером, выпиской с банковского счета и т. п.).
2. Валютные ограничения при работе с нерезидентами и налогообложение операций с недвижимостью для нерезидентов
На сегодняшний день спрос на украинскую недвижимость среди иностранцев значительно возрастает. Все больше иностранных физических и юридических лиц хотят приобрести недвижимость в крупных украинских городах, а также курортных зонах с целью развития своих бизнес-проектов.
Постановлением Правления Национального банка Украины No 407 от 25.11.2016 была снижена сумма денежных расчетов между физическими лицами до 50000 грн. То есть исходя из анализа данной нормы законодательства при приобретении недвижимого имущества для физических лиц возможен только безналичный расчет. Это правило касается как резидентов, так и нерезидентов.
Для приобретения недвижимости лицу-нерезиденту необходимо открыть инвестиционный счет в банке (поскольку приобретение недвижимости в Украине для граждан других стран считается инвестицией).
Денежные средства на инвестиционный счет могут быть переведены как из-за границы, так и непосредственно внесены наличностью.
Для внесения наличностью денежных средств на инвестиционный счет нерезиденту необходимо подтвердить законность их ввоза на территорию Украины, то есть они должны быть задекларированы на границе. В банк необходимо предоставить декларацию.
Денежные средства, которые переводятся в Украину из-за границы, подлежат обязательной конвертации в украинскую гривню по курсу, установленному на дату поступления их на украинский счет.
Важно обратить внимание на тот факт, что некоторые из украинских банков взимают комиссию за сумму конвертации валюты (в пределах 1 % от суммы конвертации). Так же, как и ряд зарубежных банков взимает комиссию за отправление денежных средств в Украину.
Открытие инвестиционного счета возможно как при личном присутствии, так и через доверенное лицо на основании апостилированной или легализованной доверенности.
После открытия инвестиционного счета происходит непосредственно процедура покупки квартиры путем перечисления суммы продажи на счет продавца.
При первичной покупке квартиры для физических лиц – нерезидентов действуют такие же ставки налогов и сборов, как и для резидентов.
В момент первичной покупки квартиры от застройщика потенциальный покупатель должен уплатить:
—   1 % государственной пошлины нотариусу;
—    1 % пенсионного сбора от суммы соглашения; продавец уплачивает:
-    5 % налога на доходы физических лиц от суммы дохода, полученного за продажу квартиры; 1,5 % военного сбора.
Отличительные особенности имеет дальнейшая перепродажа.
      Покупатель уплачивает:
1 % государственной пошлины нотариусу;
1 % пенсионного сбора от суммы соглашения.
 Продавец-нерезидент уплачивает:
18 % налога на доходы физических лиц от суммы дохода, полученного за продажу квартиры (в
соответствии с положениями п. 167.1 ст. 167 НКУ);
1,5 % военного сбора.
Для нерезидентов действует аналогичное правило освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц, как и для резидентов: в случае владения квартирой более трех лет и продажа первая в текущем году – нерезидент освобождается от уплаты 18 % налога при продаже.
Что же касается юридических лиц – нерезидентов, то согласно положениям ст. 318 и ст. 2 Гражданского кодекса Украины юридические лица – нерезиденты так же являются субъектами права собственности в Украине.


В соответствии с разъяснительным письмом Министерства доходов и сборов Украины от 06.08.2013 г. No 14101/7/99-99-18-05-01-17 «Относительно учета иностранных компаний в качестве плательщиков налогов» покупка недвижимости, ее обслуживание и содержание в надлежащем состоянии предусматривает пребывание на территории Украины представительства или представителя нерезидента, наделенного правами действовать от имени и в интересах относительно такой недвижимости, как вывод в пользу нерезидента договоров купли-продажи и/или получения в собственность или аренду земли, уплаты средств за текущее содержание недвижимости в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, охрана, ремонт и т. п.), а также внесение в бюджет платы за землю или арендной платы относительно земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества. Решением вопросов, связанных с использованием недвижимости, может заниматься организация или лицо, представляющее интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности в Украине и имеющее на это надлежащим образом оформленные соответствующие полномочия, то есть представительство иностранного субъекта хозяйственной деятельности.
Важно указать, что на сегодняшний день для уплаты налога на недвижимость, а также земельного
налога компании-нерезиденту необязательно создавать свое представительство на территории Украины.
Согласно абз. 6 п. 64.5 ст. 64 Налогового кодекса Украины в случае получения иностранной компанией или организацией имущественных прав на недвижимость или землю в Украине, подлежащих налогообложению, если способ и цели получения данного имущества не требуют создания такой компанией (организацией) обособленного подразделения или постоянного представительства нерезидента в Украине, такой нерезидент берется на учет в контролирующем органе по местонахождению соответствующего объекта.