0002-1495441347

Тенденции украинского рынка: аренда коммерческой недвижимости дорожает, областные центры «подтягиваются» к ценам столицы. Спрос на аренду превышает предложение, особенно на комфортную площадь. Каждый предприниматель стремится выгодно арендовать офис. Как грамотно составить договор аренды? На какой срок заключают такой договор и как его расторгнуть? За что штрафуют арендатора? Как избежать конфликтов с соседями и собственниками? На вопросы журнала «Деньги» (№12 от 28.06.18) отвечает старший юрист ЮКК «ДЕ-ЮРЕ», адвокат Ирина Кравченко.

Договор аренды по своей природе является гражданско-правовым договором. Поэтому на него распространяются все положения норм закона, касающиеся существенных условий договора: предмет, срок, цена, права и обязанности сторон.

При подготовке проекта договора аренды особое внимание стоит уделить предмету договора, особенно, если собственник сдает в аренду не все помещение, а его часть. Стоит привести и обозначить перечень всех без исключения помещений, которые передаются в пользование арендатору. Иногда арендодатели делают отдельное неотъемлемое приложение к договору аренды в виде плана помещений, что непосредственно передаются в пользование. Это позволяет в дальнейшем избежать недоразумений с соседними арендаторами либо собственниками. Как правило, в договорах аренды также делается привязка к документам, которые подтверждают право собственности арендодателя на указанный объект, что позволяет арендатору убедиться в законности владения арендодателем указанным помещением.

Важный вопрос – срок заключения договора аренды. Положениями ст. 793 Гражданского кодекса Украины обозначено: договор найма недвижимого имущества заключается в письменной форме и, если его срок превышает три года – он подлежит нотариальному заверению и регистрации. Если же стороны в своем договоре не предусмотрели срок действия договора аренды – он считается бессрочными каждая из сторон имеет право расторгнуть его, письменно уведомив другую сторону не менее чем за три месяца. Этот срок касается договоров аренды недвижимого имущества. В случае сдачи в наем не капитального сооружения, как МАФ и т.п., возможна отправка уведомления за один календарный месяц.

Обратите внимание, что согласно положениям ст. 764 Гражданского кодекса Украины, если определенный договором аренды срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться предметом договора аренды и со стороны арендодателя не поступило требование о возврате указанного объекта – договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Поэтому арендодателям, которые не желают продлевать указанный договор аренды, следует заблаговременно отправить письмо с предупреждением об окончании срока действия договора и требованием вернуть имущество в конкретно установленные даты на основании акта возврата имущества.

Следующее основное условие – цена договора аренды. Все расчеты между сторонами на территории Украины производятся в гривне. Но арендодатели, как правило, из-за постоянных «скачков» курса валют пытаются себя обезопасить. Поэтому привязывают цену к курсу доллара США, а в тексте договора есть оговорка: сумма арендной платы пересматривается согласно с курсом доллара США на дату произведения арендного платежа либо на дату выставления счёта на оплату арендного платежа.

Пример: в найм (аренду) передается отдельно стоящее помещение, строение и т.д. В этом случае оплата за пользование земельным участком входит в состав арендной платы. Не стоит путать пользование участком и земельный налог. В положениях Хозяйственного кодекса Украины имеется ввиду пользование участком со стороны арендатора. Земельный налог – бюджетный платеж, который оплачивает собственник участка.

Включать ли в договор аренды коммунальные платежи и их компенсацию? Это производится на выбор сторон. Как правило, при аренде помещений в больших бизнес-центрах стоимость арендной платы включает в себя оплату коммунальных услуг. Если арендуется отдельное помещение – коммунальные платежи, как правило, оплачивают арендаторы. Законом этот момент чётко не урегулирован и на него распространяется принцип свободы договора.

Индексация арендной платы является обязательной только при аренде государственного либо коммунального имущества в порядке положений ст. 10 ЗУ «Об аренде государственного и комунального имущества». Касательно договоров аренды между субъектами хозяйствования либо физическими лицами – индексация не является обязательной, но может быть предусмотрена договором, согласно положениям ч. 3 ст. 762 Гражданского кодекса Украины.

Основные риски могут преследовать арендатора при пересмотре арендной платы в договоре аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя. Само собой, речь пойдет о повышении стоимости. Также есть возможность досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В этом случае вам сообщают: «срочно выбирайтесь». «Сюрприз» может случиться в сезон, когда быстро найти новый офис нереально. Как избежать таких неприятностей? Стороны прописывают порядок возможного пересмотра арендной платы либо порядок расторжения договора с возможным запасом времени для арендатора найти себе новое помещение, а арендодателю – новых потенциальных арендаторов.

Штрафные санкции, как правило, применяют за несвоевременное внесение арендной платы либо оплаты коммунальных платежей. Если в договор включены штрафные санкции, следует обратить внимание на их соразмерность с суммой арендной платы. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания неустойки в виде штрафа либо пени. Что происходит, если арендодатель обращается в суд с исковыми требованиями по взысканию штрафных санкций за несвоевременную уплату арендной платы? Судебная практика идет по принципу применения возможной суммы взыскания пени в размере не более чем сумма 2-х учетных ставок, установленных Нацбанком Украины на дату возникновения задолженности, а также штрафа в размере, не превышающем сумму месячной арендной платы.

 

Старший юрист ЮКК «Де-Юре», адвокат Ирина Кравченко.