mini kvartmini copy

ДОГОВІР МІНИ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА РУХОМЕ МАЙНО

Правова характеристика договору міни надається ст.ст. 715, 716 Цивільного кодексу України. Основною особливістю його є те, що порядок укладання договору міни регламентується тими самими правилами, що і договори купівлі-продажу, поставки, контрактації та ін. види договорів. Тобто, це означає, що у випадку, якщо загальними положеннями договору про купівлю-продаж визначено, що він укладається лише у нотаріальній формі стосовно певного предмету, окремо визначеного родовими ознаками (наприклад, стосовно нерухомого майна) – то і договір міни, де одним з предметом є нерухоме майно, має бути укладено в нотаріальній формі, та проведена його державна реєстрація.

Моментом набуття права власності на предмет обміну вважається момент фактичного передання майна сторонами договору одна одній. Як правило, до таких договорів одразу ж робиться акт приймання-передачі майна і він необов’язково укладається  в нотаріальній формі. Але оскільки одним з предметів обміну є нерухоме майно, то тут діє інше правило моменту набуття права власності, а саме – момент державної реєстрації.


 

Отже, на договір міни одним з обмінюваних предметом якого є нерухоме майно, розповсюджуються положення договору купівлі продажу нерухомого майна, а це означає:

  1. Договір укладається у нотаріальній формі, відповідно до положень ст. 657 ЦКУ;
  2. В договорі має бути вказана грошова оцінка нерухомого майна;
  3. В договорі має бути вказано предмет (товар, або роботи/послуги) на який здійснюється обмін нерухомого майна, а також визначена його вартість на підставі фінансових документів (наприклад, товарна накладна), а також зазначення документі на підставі яких друга сторона договору володіє цим майном;
  4. Оскільки право власності на нерухоме майно виникає з моменту його державної реєстрації, відповідно до положень ст. 182 ЦКУ, то після підписання даний договір міни реєструється в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Нерухомість не обов’язково обмінювати на іншу нерухомість, законодавець передбачає можливість обміну на послуги чи будь-яке майно, яке не вилучене з цивільного обороту. Тобто, обміняти нерухоме майно або його частини на товар – можливо в порядку дії п.5 ст.715 ЦКУ.

Якщо вартість нерухомого майна значно перевищує вартість товару, або навпаки – можуть укладатися додаткові договори про компенсацію різниці між вартістю предметів договору.

Слід зазначити, що договір міни вважається оплатним, тобто, це не означає, що якась зі сторін договору має щось платити іншій; це означає, що відповідно до сум вартості предметів відбувається оподаткування даної операції. Про це дала роз’яснення ДФС у своїй відповіді на звернення індивідуального суб’єкта з приводу обміну квартири (Лист ДФС від 26.04.2016 № 4302/М/99-99-13-02-03-14), а отже, аналогічно – операції з обміну між юридичними особами також підлягають оподаткуванню.

У відповідності положень ст. 120 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку переходить до нового власника нерухомого майна, або у власність переходить частина земельної ділянки пропорційна частці нерухомого майна, які відійшла до нового власника. Право власності на земельну ділянку також підлягає державній реєстрації. У випадку не належності вказаної земельної ділянки первинному власнику нерухомого майна, а наявності в нього права користування вказаним майном (наприклад, договір оренди землі), не сформованості земельної ділянки як об’єкту цивільних правовідносин (відсутності кадастрового номеру) — до нового власника нерухомого майна переходить право користування вказаною ділянкою, або його пропорційною частиною.

 

Старший юрист

ТОВ «ЮКК ДЕ-ЮРЕ»

Ірина Кравченко